特点

　　(一)已转让房地产取得的增值额为征税对象

　　(二)征税面比较广

　　(三)采用扣除法和评估法计算增值额

　　(四)实行超率累进税率

　　(五)实行按次征收，纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定

　　征税范围

　　(一)一般征税范围规定

　　1)土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

　　2) 土地增值税既对转让土地使用税权课税，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;

　　3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　(二)若干具体征税范围的规定

　　1合作建房建成后转让的

　　2交换房地产

　　3房地产抵押

　　4房地产出租

　　5房地产评估增值

　　6国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物

　　7房地产的代建房行为

　　8土地使用者转让、抵押或置换土地

　　(三)不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)

　　1) 房地产继承(无收入)

　　2) 房地产赠与(对象有限定，无收入)

　　3) 房地产出租(权属未变)

　　4) 房地产抵押期内(权属未变)

　　5) 房地产的代建房行为(权属未变)

　　6) 房地产评估增值

　　(四)免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)

　　1) 个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实

　　2) 合作建房建成后按比例分房自用

　　3) 与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业

　　4) 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

　　5) 因国家建设需要依法征用收回的房地产

　　6) 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

　　7) 企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的

　　税率

　　税率设计按照增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征的基本原则。土地增值税采用四级超率累进税率：