探索宅基地“三权分置”

　　上述文件指出，要稳慎改革农村宅基地制度。加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。在符合规划、用途管制和尊重农民意愿前提下，允许县级政府优化村庄用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地。

　　建立集体经营性建设用地入市制度。加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证。按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市;允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市;推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市;推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。

　　盘活利用闲置宅基地和闲置房屋、允许农村集体经营性建设用地入市这两项举措，为农村土地市场的改革开出了一条新的道路。上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，此举为土地市场的供应端口打通了一个新渠道，可以减少闲置土地的浪费，缓解土地的供应矛盾，提高土地的集约运用率。同时也可以增加农民的收入，促进村民市民化，助力新型城镇化建设。

　　但国家发展改革委发展规划司处长刘春雨在发布会上强调，“稳慎改革农村宅基地制度。需要注意的是城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”

　　对于这一规定，卢文曦表示，这个口子肯定不能开，因为土地属性不能改变，如果允许城里人自由买卖宅基地，就会造成更多的小产权房，市场会越搞越乱，而小产权房本身就是要清理的。这一政策是用于土地供应上的新突破，解决更多人的住房问题，而不是解决个别人奢侈性用房的问题，需要从根本上杜绝土地浪费。

　　集体经营性建设用地入市发展

　　实际上，我国农村土地制度的改革并不是一蹴而就，而是多年来逐步推进的结果，上述文件提到的稳慎改革农村宅基地制度、建立集体经营性建设用地入市制度也并非第一次提及。

　　中国指数研究院提供的资料显示， 2008年十七届三中全会从概念上提出了逐步建立城乡统一的建设用地市场。2013年十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。同年，深圳、广东、温州、江苏、安徽等省市开始发文试点。2014年中央一号文件和国家新型城镇化规划又对入市进行了强调。

　　2015年，十二届全国人大常委会第十三次会议确定了农地入市三十三个试点县(市、区)。其中15个地区试点集体经营性建设用地入市制度改革，后又将试点进行了扩大，这是改革重要的转折点。

　　2017年，13个城市开展利用集体经营性建设用地建设租赁住房试点获批。集体经营性建设用地入市的转化方向通过租赁房向“住”迈进了重要的一步，也是改革重要的突破点。目前，北京、福州、南昌等城市相继试点利用集体建设用地建设租赁住房，其中，北京2018年已开工6个集体土地租赁住房项目，提前完成了全年建设任务。

　　2018年1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

　　随后，2018年的中央一号文件也提道，要深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。

　　2018年，最新的土地管理法草案删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定，拟允许集体经营性建设用地直接入市。

　　放宽落户不等于放松调控

　　上述文件还要求，要健全农业转移人口市民化机制。有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。建立健全由政府、企业、个人共同参与的农业转移人口市民化成本分担机制，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策、城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，以及中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜政策。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。提升城市包容性，推动农民工特别是新生代农民工融入城市。

　　中国豪宅研究院院长朱晓红告诉记者，目前承接农村人口市民化的主要是中小城市，这些城市的落户已经基本都放开了，中小城市吸纳农村人口的话，可以减少一些大城市病。但一线城市由于人口布局的因素，口子相对较小。

　　同时发改委在发布会上也指出，放宽落户不等于放松对房地产的调控。不管户籍制度怎么改，习近平总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位是必须坚持、不能动摇的。因此应该始终把房地产平稳健康发展这个底线坚持好，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

　　朱晓红还表示，目前中国城镇化的水平还不够，不仅是城镇化率要继续，质量也需要进一步提高。城镇化并不只是解决农民居住问题，农民的生活方式、工作方式、生产方式等一系列的东西都需要改变，农民能不能解决就业问题，是不是享受市民待遇，这些都是问题的关键，中国城镇化的路未来还很长。