为什么房改房不能买?

　　房改房和普通商品房存在一些不同，但也是可以进行出售的，这需要看房屋的产权情况。

　　下列情况之一的房改房暂不能买：

　　1、擅自改变房屋使用性质的房改房;

　　2、党政领导干部购买或者集资建造的超过面积控制标准的房改房;

　　3、已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房;

　　4、购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押人同意转让的除外;

　　5、职工原购公有住房时，经房改办批准，与原售房单位公有住房(换购房)买卖协议中有其他约定条件的，从其约定;

　　6、法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。

　　2020年购买房改房要注意什么?

　　一、了解产权可靠性

　　确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

　　二、确认登记的面积、使用期限

　　在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。

　　三、了解房屋背景与周边环境

　　买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

　　四、确定房价的合理性

　　通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

　　五、如果对上述各方面事项都已调查清楚，确认该房改房没问题的话，要注意办理房屋过户手续，办理房改房过户手续的流程为：

　　办理房改房过户须准备以下资料：

　　卖方：身份证、婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等)、户口本、授权委托公证书(在卖方不能到场时可授权他人代办)

　　买方：身份证、婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等)、户口本、一张委托书(在买方不能到场时可授权他人代办)

　　房改房过户流程

　　1、到所在市房产局的房改办领取《房改房上市交易申请表》;

　　2、产权所有人填写好《房改房上市交易申请表》后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》;

　　3、携带盖好章的《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》到市房产局公房科盖章;

　　4、携带上述三张表格及房改房过户需要的其他资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即上市证。

　　5、完成了在房改办的所有手续。

　　房改房需要缴纳税费

　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;

　　土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。

　　个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。