2020中国农业银行个人住房贷款管理办法实施细则

　　目录

　　第一章 总则

　　第二章 贷款的对象和条件

　　第三章 贷款程序

　　第四章 贷款期限、利率与额度

　　第五章 贷款担保

　　第六章 抵押物保险

　　第七章 借款合同的变更和终止

　　第八章 抵押物或质物的处分

　　第九章 附则

　　第一章 总则

　　第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。

　　第二条 个人住房贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

　　第三条 个人住房贷款分用住房公积金发放的贷款和用信贷资金发放的贷款。

　　第四条 本实施细则适用于中国农业银行各级机构。

　　第二章 贷款的对象和条件

　　第五条 银行发放个人住房贷款(以下简称贷款)的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：

　　(一)具有城镇常住户口或有效居留身份;

　　(二)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　(三)具有购买住房的合同或协议;

　　(四)无住房补贴的要在经办行开立储蓄存款户或缴纳住房公积金存款，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款;有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;

　　(五)有经办行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;

　　(六)经办机构规定的其他条件。

　　第六条 借款人应如实向经办行提供下列资料：

　　(一)借款人的身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);

　　(二)有关借款人家庭稳定经济收入的证明;

　　(三)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;

　　(四)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明、估价证明;保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明;

　　(五)使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的借款人公积金存款余额及贷款额度的证明;

　　(六)经办行要求提供的其他文件或资料。

　　第三章 贷款程序

　　第七条 借款人应直接向经办行提出贷款申请。经办行自收到贷款申请及符合要求的各种资料之日起，应在三周内向申请人做出正式答复。经办行审查同意后，按照《贷款通则》和中国农业银行的有关规定，向借款人发放住房贷款。

　　第八条 在贷款申请批准后，按借款合同约定的时间，由经办行用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

　　第九条 在借款期间，借款人须在贷款行开立的存款账户上存有不少于二期还款的款项。

　　第十条 借款人应按合同约定的还款方法、还款计划按时归还贷款本息。贷款期限在一年以内(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。分期归还的方法有两种：一种是等额偿还法，另一种是递减偿还法。每笔贷款只能用一种还款方法，合同签订后不得更改。

　　分期还款的计算公式：

　　(一)等额偿还法：

　　本金×月利率×〔1+月利率〕还款月数

　　每月偿还贷款本息金额=------------------

　　〔1+月利率〕还款月数-1

　　(二)递减偿还法：

　　贷款本金

　　每月偿还贷款本息金额=-----+(本金-已归还本金累计额)×月利率

　　贷款期月数

　　第四章 贷款期限、利率与额度

　　第十一条 贷款期限由经办行自行确定，但最长不得超过20年。

　　第十二条 用住房公积金发放的贷款，其利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年(含3年)的，加1.8个百分点;期限为3～5年(含5年)的，加2.16个百分点;期限为5～10年(含10年)的，加2.3个百分点;期限为10～15年(含15年)的，加2.88个百分点;期限为15～20年(含20年)的，加3.2个百分点;

　　第十三条 用信贷资金发放的贷款，其利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行。贷款期限为1年以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)贷款利率;贷款期限为1～3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)贷款利率;贷款期限为3～5年(含5年)的，执行1～3年期(含3年)贷款利率;贷款期限为5～10年(含10年)的，执行3～5年期(含5年)贷款利率;期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率的基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

　　第十四条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

　　第十五条 银行发放贷款总额，最高不得超过经办行认可的房地产评估机构评估的住房价值的70%。

　　第十六条 住房公积金贷款额度最高不得超过借款人家庭有经济收入、建有住房公积金存款、共同生活并在同一户口册内的直系成员退休年龄内所缴纳的住房公积金数额的2倍。

　　第十七条 借款人可以同时申请用住房公积金发放的住房贷款和用银行信贷资金发放的住房贷款。

　　第五章 贷款担保

　　第十八条 作为贷款抵押物的财产，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定;对《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不符合作为抵押物的财产，不得用于贷款抵押。作为贷款抵押物的财产应有较强的变现能力。以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

　　第十九条 抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前按《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的部门办理抵押登记手续。采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，按《中华人民共和国担保法》规定还需要办理登记的，应当办理登记手续。

　　第二十条 借款人(抵押人)对设定抵押的抵押物在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款银行的监督检查。对设定的抵押物或质物，在抵押期或质押期届满之前，经办行不得擅自处分。

　　第二十一条 抵押期间，未经经办行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。

　　第二十二条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。办理质押贷款的动产必须是所有权无争议、易变现、易保管的;权利质押只限于银行存单和国债。以存单质押的，必须向存单签发行咨询存单的真实性，并取得该行签署的在质押期间停止支付和不予挂失的回执。在质押期内，存单到期，借款人与贷款人共同办理兑付后，用于提前偿还贷款本息或转换为储蓄存单继续用于质押。

　　第二十三条 办理质押贷款，必须将动产和权利凭证移交贷款人保管。经办行应对移交的动产和权利凭证进行登记，妥善保管。权利质押贷款最高金额不得超过质物现值的80%。用动产质押的贷款最高金额按抵押贷款规定掌握。

　　第二十四条 抵押合同和质押合同的生效日期按《中华人民共和国担保法》第四十一条、第六十四条、第七十六条至第七十九条的规定执行，抵押或质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押或质押合同终止后，应按合同的约定，到原抵押(质押)登记部门办理抵押(质押)注销登记手续，解除设定的抵押权或将质物归还出质人。在抵押或质押期间，对设定的抵押物或质物如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。

　　第二十五条 借款人不具有足够清偿债务能力时，可提出由经办行认可的第三方提供不可撤销的全额有效保证。

　　第二十六条 保证人必须符合《中华人民共和国担保法》第七条的要求，《中华人民共和国担保法》第八条、第九条、第十条规定的部门、单位不得作为贷款保证人。

　　保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在经办行开立有存款账户，并存有一定数额的保证金。

　　保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在经办行存有一定数额的保证金。

　　保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。

　　第六章 抵押物保险

　　第二十七条 作为贷款抵押物的财产，借款人需在合同签订前办理保险或委托经办行代办有关保险手续。投保金额不得低于抵押物评估价值，时间不短于贷款期限。抵押期内，保险单由经办行保管。

　　第二十八条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，经办行应代其续保，发生的费用由借款人承担;在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款方负全部责任。如发生保险责任范围以内损失，抵押人必须以保险理赔款偿还相应的贷款本息。对理赔款不足以归还相应贷款本息的，由抵押人负责弥补。

　　第七章 借款合同的变更和终止

　　第二十九条 借款合同需要变更的，必须经合同各方当事人协商同意，并依法签订变更协议。

　　第三十条 借款人若提前归还贷款本息，已计收的贷款利息不再调整。

　　第三十一条 借款人如需延期还款，必须在约定还款日前5天提出延期还款申请，由经办行按程序进行审批，并征得保证人、抵押人、出质人的书面同意(合同另有约定的，按合同执行)。贷款期限5年以下(含5年)的，至多只能办理2次延期，贷款期限5～10年(含10年)的，至多只能办理次延期，贷款期限10年以上的，至多只能办理6次延期，且每次延期的时间不超过1个月。

　　第三十二条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

　　第三十三条 借款人的保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

　　第三十四条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，解除设定的抵押权或将质物返还给出质人，借款合同终止。

　　第八章 抵押物或质物的处分

　　第三十五条 在下列情况下，经办行有权依法处分抵押物或质物：

　　(一)借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人;

　　(二)借款人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的;

　　(三)借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息的。

　　第三十六条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，经办行有权向抵押人或其保证人追索应偿还部分;其价款超过应偿还部分，经办行应退还抵押人(出质人)。

　　第三十七条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

　　第三十八条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。

　　第三十九条 借款人有下列情形之一的，贷款银行按《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

　　(一)借款人不按期归还贷款本息的;

　　(二)借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的;

　　(三)未经贷款银行同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押;

　　(四)借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的;

　　(五)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;

　　(六)借款人与其他经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的;

　　(七)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的。

　　第九章 附则

　　第四十条 城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

　　第四十一条 本实施细则未及之处按国家、中国人民银行及我行有关规定办理。

　　第四十二条 本实施细则由中国农业银行总行负责解释和修订。

　　第四十三条 本实施细则自公布之日起施行。凡与本实施细则抵触的有关规定同时废止。